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Fiche pratique

Promesse de vente d'un terrain situé dans un lotissement

Vérifié le 06/10/2026 - Service Public / Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

La création d'un lotissement nécessite l’obtention d’un permis d'aménager ou d’une déclaration préalable. Quand un terrain est commercialisé, le vendeur signe une promesse unilatérale de vente avec le futur acheteur. Certaines modalités de cette promesse varient selon l'autorisation d'urbanisme obtenue. Nous faisons le point sur le sujet.

  • Permis d'aménager
  • Déclaration préalable

Aucune promesse unilatérale de vente ne peut être signée et aucun acompte ne peut être demandé avant la délivrance du permis d’aménager.

Ce n’est qu’à compter de l’obtention du permis que le terrain dans le lotissement peut être mis en vente.

  À savoir

Toute vente conclue en violation de cette obligation peut faire l’objet d’une amende pénale pour infraction aux règles d’urbanisme ou d’une action en nullité à l’initiative de l’acquéreur, du maire ou du préfet. L’avocat est obligatoire pour cette procédure.

Le vendeur signe une promesse unilatérale de vente dans laquelle il s'engage à vendre un terrain à des conditions prédéterminées. Cette promesse ouvre une option d'achat au profit de l'acquéreur pendant un temps limité (en pratique 2 ou 3 mois). Durant ce délai, l’acquéreur décide s’il souhaite acheter ou non le terrain.

Contenu de la promesse unilatérale de vente

La promesse unilatérale de vente doit contenir les informations suivantes :

  • Consistance du terrain (nature, superficie, surface de plancher constructible, équipements etc)
  • Délimitation du terrain issue d'un bornage
  • Hypothèques et servitudes qui pèsent sur le terrain
  • Délai de livraison du terrain
  • Prix de vente
  • Mode de financement
  • Conditions suspensives de prêt (si financement par un emprunt bancaire), d'obtention d'un permis de construire, d'absence de recours des tiers
  • Délai d'accomplissement de chaque condition suspensive figurant dans la promesse
  • Délai et conditions de la levée d'option par l’acquéreur (par exemple, par courrier RAR ou devant le notaire en charge de la vente)
  • Délai éventuellement accordé, après la levée d'option, pour signer l'acte authentique de vente.

Documents annexés à la promesse unilatérale de vente

Les documents annexés à la promesse de vente sont les suivants :

Diagnostics techniques
Documents obligatoires concernant le lotissement

La manière de signer une promesse unilatérale de vente dépend de la forme choisie pour l’acte (acte sous signature privée ou acte authentique).

Signature d’une promesse unilatérale de vente établie par acte authentique

La promesse unilatérale de vente établie par un notaire (acte authentique) peut être signée sur un support papier ou sur un support électronique. Dans les 2 cas, chaque partie doit signer l’acte.

L’original du document est conservé par le professionnel (notaire). Chaque partie doit conserver un exemplaire de l’acte ou pouvoir y accéder facilement sous format dématérialisé.

  À savoir

Un acte authentique est toujours exigé pour une promesse de vente signée par une personne physique dont la durée de validité est supérieure à 18 mois.

La promesse de vente doit être notifiée à l'acheteur par lettre RAR ou remise en main propre.

Signature d’une promesse unilatérale de vente établie par acte sous seing privé

La promesse unilatérale de vente établie sous la forme d’un acte sous seing privé doit être signée sur un support papier. Chaque partie signe l’acte.

La promesse est réalisée en 2 exemplaires originaux (1 pour le vendeur, 1 pour l'acquéreur), sauf quand un original unique est conservé par un professionnel (agent immobilier).

Pour authentifier la promesse, elle doit être enregistrée dans un délai de 10 jours à compter de sa signature, au service de l'enregistrement des impôts du vendeur ou de l'acheteur.

Où s’adresser ?

Service fiscal en charge de l'enregistrement

La promesse est déposée au service de l'enregistrement ou envoyée par courrier simple ou RAR. Cet enregistrement coûte 125 €.

  À savoir

La promesse unilatérale de vente doit être notifiée à l'acheteur par lettre RAR ou remise en main propre.

Le vendeur peut demander à l'acheteur une indemnité d'immobilisation, en contrepartie de l'engagement de lui réserver exclusivement le terrain.

Cette indemnité est versée le jour de la signature de la promesse de vente. Elle ne peut pas dépasser 5 % du prix de vente du terrain.

Les fonds sont déposés (versés) sur un compte bloqué jusqu'à la signature de l’acte définitif de vente. Pendant ce délai, les fonds sont incessibles (la somme ne peut pas être transférée à une autre personne), indisponibles (la somme ne peut pas être utilisée ou retirée) et insaisissables (la somme ne peut pas être saisie par un créancier).

Si l'acquéreur se rétracte dans le délai de 10 jours, l'indemnité lui est rendue dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation.

Si les conditions suspensives ne sont pas réalisées, l'indemnité est rendue dans un délai de 3 mois.

Si le bénéficiaire de la promesse renonce à acheter passé le délai de rétractation ou le délai de levée d'option, l'indemnité est conservée par le propriétaire.

En cas de levée d'option (décision d'achat de l'acquéreur), la somme versée se transforme en acompte sur le prix de vente à acquitter.

 À noter

Le versement d'une indemnité d'immobilisation de 5 % minimum est obligatoire quand la promesse de vente signée par une personne physique a une durée de plus de 18 mois. Elle est versée au notaire responsable de la vente.

  • Cas général
  • Alsace-Moselle

La promesse unilatérale de vente contient plusieurs délais, à savoir :

  • Délai de levée de l’option (durée pendant laquelle le bénéficiaire peut décider d’acheter), librement fixé par les parties. Il peut être fixé par une date butoir précise, par un délai chiffré avec un point de départ déterminé (par exemple, 6 mois à compter de la signature de la promesse ou 15 jours après la réalisation de la dernière condition suspensive) ou par référence à un évènement
  • Délai d’accomplissement des conditions suspensives. Il peut être identique au délai de levée de l’option, plus long ou plus court. Les parties fixent librement ce délai. La seule exception concerne la condition d’obtention de prêt pour laquelle il est imposé un délai minimal d’1 mois à compter de la signature de l’acte authentique ou de l’enregistrement de l’acte sous seing privé
  • Délai d’enregistrement pour la promesse unilatérale établie sous seing privé dans les 10 jours à compter de la signature par les parties
  • Délai de rétractation de 10 jours à compter de la notification de la promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble à usage d’habitation, par un acquéreur non professionnel
  • Délai pour signer l’acte de vente définitif après la levée d’option. Il est librement fixé par les parties.

  À savoir

Avant la fin du délai fixé dans la promesse, les 2 parties peuvent également décider de la prolonger. Elles rédigent un avenant au contrat dans lequel elles précisent l'objet de cette prolongation.

La date de signature de l'acte de vente est ainsi décalée.

En principe, la promesse prévoit et fixe les délais suivants :

  • Délai de 3 mois en général pour lever l'option (décision de l'acheteur d'acheter le bien)
  • Délai de réalisation de toutes les clauses suspensives ou de chacune d'entre elles (par exemple, 2 mois pour un permis de construire)
  • Délai pour signer l'acte authentique de vente après la levée d'option.

Dans les départements de la Moselle, du Bas-Rhin et du Haut-Rhin, la promesse unilatérale de vente doit être suivie d'un acte authentique de vente dans un délai de 6 mois. Les parties ne peuvent pas convenir d'un délai supérieur.

La possibilité de se rétracter diffère selon que vous êtes vendeur ou acheteur.

Vendeur

Le vendeur ne peut pas se rétracter.

Acquéreur

L’acquéreur peut se rétracter, c’est-à-dire qu’il peut revenir sur sa décision d’acheter et renoncer à la vente.

En effet, la promesse unilatérale de vente devient définitive à l’issue d’un délai de 10 jours pendant lequel l’acheteur peut se rétracter. C’est ce qu’on appelle le délai de rétractation.

Ce délai démarre le lendemain de la 1re présentation de la lettre RAR notifiant la promesse de vente ou de sa remise en main propre. Si le dernier jour du délai de rétractation est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu'au 1er jour ouvrable suivant.

La rétractation doit être notifiée au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception.

Si l'acquéreur se rétracte, l'indemnité d'immobilisation qu'il avait versée lui est rendue dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation.

 Attention :

Le délai de rétractation s'applique uniquement aux terrains pour lesquels le vendeur a bénéficié d’un permis d’aménager.

Le vendeur peut signer une promesse unilatérale de vente à tout moment, y compris avant l'obtention du certificat de non-opposition à la déclaration préalable de la mairie.

 Attention :

L'acte de vente définitif est signé après la décision de non opposition à la déclaration préalable de la mairie.

Le vendeur signe une promesse unilatérale de vente dans laquelle il s'engage à vendre un terrain à des conditions prédéterminées. Cette promesse ouvre une option d'achat au profit de l'acquéreur pendant un temps limité (en pratique 2 ou 3 mois). Durant ce délai, l’acquéreur décide s’il souhaite acheter ou non le terrain.

Contenu de la promesse unilatérale de vente

La promesse unilatérale de vente doit contenir les informations suivantes :

  • Délai d'accomplissement de chaque condition suspensive figurant dans la promesse
  • Délai et conditions de la levée d'option par l’acquéreur (par exemple, par courrier RAR ou devant le notaire en charge de la vente)
  • Délai éventuellement accordé, après la levée d'option, pour signer l'acte authentique de vente.

Documents annexés à la promesse unilatérale de vente

Diagnostics techniques
Documents obligatoires concernant le lotissement

Le vendeur peut demander à l'acheteur une indemnité d'immobilisation, en contrepartie de l'engagement de lui réserver exclusivement le terrain.

Cette indemnité est versée le jour de la signature de la promesse de vente.

Son montant, les conditions de son versement et de sa restitution (par exemple en cas de refus de prêt, de refus de permis, d’opposition à la déclaration préalable etc) sont librement fixés par les parties (vendeur et acquéreur).

En cas de levée d'option (décision d'achat de l'acquéreur), la somme versée se transforme en acompte sur le prix de vente à acquitter.

La manière de signer une promesse unilatérale de vente dépend de la forme choisie pour l’acte (acte sous signature privée ou acte authentique).

Signature d’une promesse unilatérale de vente établie par acte authentique

La promesse unilatérale de vente établie par un notaire (acte authentique) peut être signée sur un support papier ou sur un support électronique. Dans les 2 cas, chaque partie doit signer l’acte.

L’original du document est conservé par le professionnel (notaire). Chaque partie doit conserver un exemplaire de l’acte ou pouvoir y accéder facilement sous format dématérialisé.

  À savoir

Un acte authentique est toujours exigé pour une promesse de vente signée par une personne physique dont la durée de validité est supérieure à 18 mois.

La promesse de vente doit être notifiée à l'acheteur par lettre RAR ou remise en main propre.

Signature d’une promesse unilatérale de vente établie par acte sous seing privé

La promesse unilatérale de vente établie sous la forme d’un acte sous seing privé doit être signée sur un support papier. Chaque partie signe l’acte.

La promesse est réalisée en 2 exemplaires originaux (1 pour le vendeur, 1 pour l'acquéreur), sauf quand un original unique est conservé par un professionnel (agent immobilier).

Pour authentifier la promesse, elle doit être enregistrée dans un délai de 10 jours à compter de sa signature, au service de l'enregistrement des impôts du vendeur ou de l'acheteur.

Où s’adresser ?

Service fiscal en charge de l'enregistrement

La promesse est déposée au service de l'enregistrement ou envoyée par courrier simple ou RAR. Cet enregistrement coûte 125 €.

  À savoir

La promesse unilatérale de vente doit être notifiée à l'acheteur par lettre RAR ou remise en main propre.

Non, le vendeur et l'acheteur ne peuvent pas se rétracter quand la création du lotissement est soumise à une non opposition de la mairie à déclaration préalable.

  • Cas général
  • Alsace-Moselle

La promesse unilatérale de vente contient plusieurs délais, à savoir :

  • Délai de levée de l’option (durée pendant laquelle le bénéficiaire peut décider d’acheter), librement fixé par les parties. Il peut être fixé par une date butoir précise, par un délai chiffré avec un point de départ déterminé (par exemple, 6 mois à compter de la signature de la promesse ou 15 jours après la réalisation de la dernière condition suspensive) ou par référence à un évènement
  • Délai d’accomplissement des conditions suspensives. Il peut être identique au délai de levée de l’option, plus long ou plus court. Les parties fixent librement ce délai. La seule exception concerne la condition d’obtention de prêt pour laquelle il est imposé un délai minimal d’1 mois à compter de la signature de l’acte authentique ou de l’enregistrement de l’acte sous seing privé
  • Délai d’enregistrement pour la promesse unilatérale établie sous seing privé dans les 10 jours à compter de la signature par les parties
  • Délai pour signer l’acte de vente définitif après la levée d’option. Il est librement fixé par les parties.

  À savoir

Avant la fin du délai fixé dans la promesse, les 2 parties peuvent également décider de la prolonger. Elles rédigent un avenant au contrat dans lequel elles précisent l'objet de cette prolongation. La date de signature de l'acte de vente est ainsi décalée.

Dans les départements de la Moselle, du Bas-Rhin et du Haut-Rhin, la promesse unilatérale de vente doit être suivie d'un acte authentique de vente dans un délai de 6 mois. Les parties ne peuvent pas convenir d'un délai supérieur.

Quand un projet de lotissement prévoit la création ou l'aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs, il fait l'objet d'un permis d'aménager. C'est également le cas pour un lotissement situé dans les zones suivantes :

  • Périmètre d'un site patrimonial remarquable
  • Abords des monuments historiques
  • Site classé ou en instance de classement.

Les autres projets de lotissement font l'objet d'une déclaration préalable de travaux, quel que soit le nombre de lots (c'est-à-dire le nombre de terrains issus de la division).

Questions ? Réponses !

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